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2017/11/17 【コラム】生産緑地の2022年問題、都市部の地価への影響は?


前回の続きとなりますが、市街化区域内の農地は、
1992年に制定・改正された「生産緑地法」の30年という期限により、
2022年に大量の土地が売却されることによって需給バランスが崩れ、
地価暴落が起こるのではないかと懸念されています。
これが「生産緑地の2022年問題」です。


これにより、どのようなことが起こると考えられるでしょうか?

現行の生産緑地法が施行された1992年、
生産緑地指定された土地は、農地と同様の極端に低い税額になりましたが、
それ以外は宅地並みに課税されることになりました。
所有している土地に固定資産税と都市計画税が課せられることになり、
仮に評価額1億円の土地を所有していた場合、毎年170万円を払い続ける必要がありました。

しかし、当時を振り返ると、農地を持つ地主のなかで土地を売る人は少数でした。
賃貸住宅を建てると固定資産税が6分の1に軽減される等の税制優遇を背景に、
「生産緑地にする」もしくは「アパートを建てる」かの2つの選択がメインでした。
地主の、土地に対する保有意欲が非常に高いということが分かります。


東京都の統計によると、23区内の
「市街化区域内農地」は、この22年で7分の1へと激減したのに対し、
「生産緑地」は、同じ期間で28%しか減っていません。
この28%のほとんどは農業従事者が死亡したことによるものと想定されます。

23区内の「生産緑地」は、実に428ヘクタールものボリュームがあり、
これが2年間で64%宅地化されると、274ヘクタールの土地が供給されることになります。
274ヘクタールと言うと、1992年当時の半分相当の供給になりますが、
上記で述べた地主の土地保有意欲から考えると、多くは売却ではなく、
賃貸住宅開発になる可能性が高いと考えた方が妥当でしょう。

地主の土地所有意欲がいまだに強いのは、
最近の相続対策としてのアパート着工の多さからも明らかです。
2022年問題では、土地の大量売却よりも、賃料が弱含むことのほうが心配されます。



「生産緑地」は、山手線の内側には一切なく、東京23区の中で外周部に集中しています。
その65%は世田谷区と練馬区に存在していますが、世田谷区は高さ制限が厳しくなっており、
すでにマンション立地ではなくなりつつありますので、
生産緑地の影響はマンション立地には及ばないでしょう。

しかし、生産緑地指定の面積は、
東京23区内の428ヘクタールと比較して、23区外は2796ヘクタールと6倍以上に及びます。
この立地はマンションではなく、戸建になることが考えられ、
23区外ではこれまでよりも戸建が買いやすくなるかもしれません。
その分、戸建を所有している人は資産価値が落ちることを想定した方がいいです。


場所による資産の活かし方と運用に関しては、まずは現状の資産把握が最重要となり、
そこから全体の対策を考えていくことが一番の対処法と言えます。

東京相続ドットコムでは、相続対策と合わせて資産運用もご提案させていただいておりますので、
気になる方はお気軽にご相談ください。



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