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2019/06/21 【コラム】空き家の売却について

相続対策において被相続人が保有している不動産をどのように相続するかはとても重要なテーマとなります。

特に、少子高齢化や人口減少により年々増え続ける空き家に対しては、国も本格的に対策に乗り出してから早3年が経ちました。

平成28年より施行された「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」、いわゆる“空き家税制”については、平成31年度の税制改正により適用期間が4年間延長になり、国を挙げて空き家の売却を後押しする流れになっております。

今回はここで改めて、“空き家税制”についておさらいしてみたいと思います。


まず、空き家特例とは、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋(※)又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年(2023年)12月31日までの間に売却して、一定の要件に当てはまる場合に、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで特別に控除することができる制度です。

※被相続人居住用家屋とは、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋(被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋のこと)で、次の3つの要件全てに当てはまるもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限る)をいいます。

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

(2) 次のイ又はロの売却をしたこと。

 イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。 (注)被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(イ)の要件に当てはまることが必要です。
 (イ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
 (ロ) 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

 ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。 (注)被相続人居住用家屋は次の(イ)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(ロ)及び(ハ)の要件に当てはまることが必要です。
 (イ) 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
 (ロ) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
 (ハ) 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

(3) 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(4) 売却代金が1億円以下であること。
 この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。

(5) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(6) 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

(7) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。


以上が空き家税制の内容です。

税制が適用となる為の手続きにつきましては別途ご相談ください。


では、次回のコラムでは実際の事例を交えて具体的な注意点について解説していきたいと思います。


~つづく~



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